Die 10 wichtigsten neuen Regeln für die Baubranche ab 2018.
Dabei wurde vor allem das Werkvertragsrecht auf ein völlig neues Fundament gestellt. Neben Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht (Abnahme, Abschlagszahlungen, Kündigung) wurden ergänzend dazu spezielle Regeln zum
· Bauvertrag,
· zum Verbraucherbauvertrag,
· zum Architekten- und Ingenieurvertrag und
· Bauträgervertrag
eingeführt.
Die kaufrechtliche Mängelhaftung für Baustoffe wurde auch angepasst. Die Auswirkungen der Reform für alle an der Planung und am Bau Beteiligten sind erheblich.
Herzstück der Reform ist das Werkvertragsrecht, das grundlegend reformiert wurde. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass das bisher geltende Werkvertragsrecht für die komplexen, auf längere Zeit angelegten Bauverträge nicht ausreicht.
Fragen des Bauvertragsrechts waren bislang gesetzlich nicht gut geregelt, sondern wurden der Rechtsprechung und der Vertragspraxis überlassen. Zudem gab es keinen auf den Bau zugeschnittenen Verbraucherschutz.
Wichtig: Im Mittelpunkt der Reform stehen neben der gesetzlichen Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund sowie einer Modifikation der Regelungen zur Abnahme, auch die Einführung eines Anordnungsrechts für den Besteller beim Bauvertrag einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen. Speziell für Verbraucherbauverträge werden zudem Verbraucherschutzregelungen getroffen. Zu nennen sind hier beispielsweise die Einführung einer Baubeschreibungsverpflichtung des Unternehmers sowie die Pflicht einer verbindlichen Regelung über die Bauzeit durch die Parteien. Außerdem erhält der Verbraucher ein Widerrufsrecht.
Änderungen der kaufrechtlichen Vorschriften
Der Handwerker als Werkunternehmer ist gegenüber seinem Besteller im Rahmen seiner werkvertraglichen Nacherfüllung zwar verpflichtet, mangelhaftes Baumaterial wieder auszubauen und durch mangelfreies zu ersetzen.
Er selbst konnte jedoch bisher aus dem Kaufvertrag mit seinem Baustoffhändler nur die Lieferung mangelfreien Materials verlangen, regelmäßig aber nicht die im Zuge der werkvertraglichen Mängelbeseitigung anfallenden Ein- und Ausbaukosten.
Mit der Neuregelung, welche nun einen erweiterten Rückgriff beim Verkäufer erlaubt, reagiert der Gesetzgeber: Nach dieser Vorschrift soll der Käufer einer mangelhaften Sache von seinem Verkäufer nunmehr auch die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten bzw. gelieferten mangelfreien Sache ersetzt verlangen können. Der Verkäufer des mangelhaften Baumaterials, der dem Käufer gegenüber Einbau- und Ausbaukosten erstatten muss, kann seinerseits bei seinem Verkäufer (Lieferanten) Rückgriff nehmen.
Praxistipp: Meist ist der Einkauf des Materials ein Handelsgeschäft. Sie müssen immer unverzüglich nach Kenntnis von dem Mangel den Lieferanten den Mangel rügen und unter Fristsetzung Abhilfe verlangen, sonst ist der Anspruch gefährdet.
Abschlagszahlungen
In § 632a BGB neu geregelt wurden die Abschlagszahlungen. Nach dem Wortlaut des § 632a BGB kann der Werkunternehmer von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Auf einen Wertzuwachs kommt es nicht mehr an.
Der Besteller kann die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern, sollten die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß sein. Das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten dürften angemessen sein. Dabei verlangt die Neuregelung nicht mehr das Vorliegen von wesentlichen Mängeln.
Fiktive Abnahme
Unter dem Begriff der Abnahme wird allgemein die Hinnahme des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß verstanden.
Auch nach der Reform bleibt es für die ausdrücklich erklärte wie konkludent erfolgte Abnahme des Bestellers weiterhin erforderlich, dass das Werk vollständig hergestellt und ohne wesentliche Mängel ist.
Von diesem Grundsatz hat der Gesetzgeber bei der fiktiven Abnahme nunmehr eine Ausnahme gemacht. Danach gilt ein Werk auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Dies soll nach dem Willen des Gesetzgebers selbst für den Fall gelten, dass wesentliche Mängel vorhanden sind.
Die Unterscheidung des Gesetzgebers zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln wird im Rahmen der Abnahmefiktion aufgegeben. Zum Schutz des Bestellers vor zeitlich verfrühten Abnahmeaufforderungen stellt der Gesetzgeber zumindest auf die Fertigstellung des Werkes ab. Fertiggestellt ist das Werk, wenn die Leistungen abgearbeitet sind, unabhängig davon, ob Mängel vorliegen.
Ist der Besteller ein Verbraucher, treten die Rechtsfolgen der fiktiven Abnahme allerdings nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Gründen verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.
Praxistipp: Das Abnahmeverlangen kann mit der Rechnung verbunden werden. Der ergänzende Text auf den Rechnungen könnte in etwa lauten: „Gleichzeitig verlangen wir die Abnahme der von uns erbrachten Leistungen binnen zwei Wochen ab Zugang der Rechnung. Wir weisen darauf hin, dass die Leistungen als abgenommen gelten, wenn Sie nicht innerhalb der Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern.“
Kündigung aus wichtigem Grund
Erstmals ausdrücklich im Werkvertragsrecht normiert ist die Kündigung aus wichtigem Grund. Beide Vertragsparteien können den Werkvertrag danach aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Kündigungsgrund soll dann vorliegen, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht mehr zugemutet werden kann. Auf eine Aufzählung einzelner Kündigungstatbestände, wie es etwa die VOB/B vorsieht, hat der Gesetzgeber verzichtet.
Kündigung bei Insolvenz? Die Insolvenz ist kein genereller Kündigungsgrund. Entscheidend ist, ob der Insolvenzverwalter zeitnah erklärt, die Leistungen ohne wesentliche Unterbrechungen fortzuführen und durch Unterlagen dokumentiert, dass er dazu in der Lage ist. Fordern Sie den Insolvenzverwalter schriftlich unter Frist auf, sich zu der Fortsetzung des Vertrages zu erklären.
Positiv ist, dass künftig eine gemeinsame Leistungsstandfeststellung durch die Parteien vorgesehen ist, verknüpft mit einer Beweislastregelung zu Lasten der Partei, die daran nicht mitwirkt. Der Werkunternehmer erhält bei der Kündigung aus wichtigem Grund nur die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen vergütet. Einen monetären Ausgleich für die durch die Kündigung nicht mehr erbrachten Leistungen erhält der Werkunternehmer damit nur nach den Vorschriften zum Schadenersatz, was aber jedenfalls eine Pflichtverletzung durch den Besteller voraussetzt.
Eine Teilkündigung ist ausdrücklich möglich, wobei sich diese auf einen „abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks“ beziehen muss und nicht wie in der VOB/B auf einen „in sich abgeschlossenen Teil der vertraglichen Leistung“. Damit sind die Hürden für den Ausspruch einer Teilkündigung nach BGB geringer als nach VOB/B. Das weiterhin bestehende ordentliche Kündigungsrecht des Bestellers ist ab sofort in § 648 BGB geregelt und entspricht der früheren Regelung.
Die Möglichkeit einer Teilkündigung ist dort nicht angesprochen. Ob die Rechtsprechung nach der Reform eine freie Teilkündigung zulassen wird, bleibt abzuwarten.
Die frühere Bauhandwerkersicherheit und Bauhandwerkersicherungshypothek findet sich jetzt im Kapitel des neu eingeführten Bauvertrages. Beide Sicherheiten, durch die Reform leicht modifiziert, gelten nun für alle Bauverträge und damit erstmals auch für Verträge, die Arbeiten an einer Außenanlage zum Gegenstand haben.
Praxistipp: Die Bauhandwerksicherheit können Sie jederzeit verlangen. Auf etwaige Mängel, eine Abnahme oder sonstige Einwendungen kommt es nicht an. Erbringt der Besteller die Sicherheit nicht, können sie die Arbeiten zunächst einstellen und den Vertrag kündigen.
Der Bauvertrag
Gesetzlich neu durch die Reform verankert ist der Bauvertrag.
Die Definition des Bauvertrages findet sich in § 650a BGB. Danach ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks soll dann ein Bauvertrag sein, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.
Das Anordnungsrecht des BestellersDer Besteller darf künftig Leistungen anordnen, die für den vertraglich vereinbarten, funktionalen Bauwerkerfolg von Anfang an erforderlich waren, jedoch nicht ausgeschrieben und vergütet wurden. Dies sind etwa notwendige Änderungen wegen einer lückenhaften oder fehlerhaften Leistungsbeschreibung (Zusätzliche Leistungen). Zusätzlich wird dem Besteller ein Anordnungsrecht zur einseitigen Änderung des vereinbarten Bauwerkerfolgs an die Hand gegeben, allerdings eingeschränkt, da dem Werkunternehmer die Änderung auch zumutbar sein muss. Hier sind die Fälle gemeint, in denen sich die Wunschvorstellungen des Bestellers nach Vertragsschluss ändern und daher die Ausführung abgeändert werden soll.
Erforderliche Einigungsbemühungen
Dass diese Neuregelungen ein hohes Konfliktpotential bilden, etwa zur Auslegung des vertraglich geschuldeten Werkerfolges, zur Zumutbarkeit der durch den Besteller angeordneten Änderung für den Unternehmer oder zur Preisfindung liegt auf der Hand. Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen. Der Gesetzgeber setzt daher einen kooperativen Umgang zwischen den Bauvertragsparteien dergestalt voraus, dass die Vertragsparteien zunächst versuchen sollen, ein gemeinsames Einvernehmen zu erzielen, insbesondere auch hinsichtlich der infolge der Änderung eintretenden Mehr- oder Mindervergütung.
Grundlage hierfür soll ein vom Unternehmer gelegtes Angebot sein. Erst wenn die Bemühungen, sich zu einigen, 30 Tage nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer fruchtlos bleiben, soll der Besteller berechtigt sein, die Änderung schließlich einseitig anordnen zu dürfen. Die Anordnung bedarf der Textform.
Im Regelfall muss bei einer geänderten Bauausführung zudem auch die Planung geändert werden. Hier stellt sich die Frage, wer diese Planung beistellen muss. Hat der Besteller die Planung bei der Grundbeauftragung bereits mittels eines von ihm beauftragten Architekten beigestellt, wird er dies vermutlich auch im Rahmen der Änderung tun müssen. Denn ohne Änderungsplanung wird der Unternehmer kein Angebot legen können, über das die Parteien dann verhandeln können. Wenn der Werkunternehmer stattdessen die Änderungsplanung mit erledigen soll, wird er hierfür eine extra Vergütung verlangen können.
Vergütungsanpassung
Ebenfalls schon bei Einführung heftig umstritten sind die eingeführten Regelungen zur Vergütungsanpassung. Es ist nachvollziehbar, dass bei geändertem Aufwand infolge einer Änderungsanordnung durch den Besteller auch die Vergütung für den Werkunternehmer anzupassen ist.
Neu daran ist, dass die Mehr- bzw. Mindervergütung des Unternehmers nun nach den tatsächlich erforderlichen Ist-Kosten (zuzüglich angemessener Zuschläge wie allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn) zu ermitteln ist und nicht etwa auf der Grundlage der Vertragspreise, wie es bei Bauverträgen, die die Parteien nach der VOB/B abwickeln, geübte Praxis ist. Der Unternehmer kann und darf zur Berechnung seiner Nachtragsvergütung zwar weiterhin auf die vertragliche Urkalkulation zurückgreifen, der Gesetzgeber hat nun aber die widerlegliche Vermutung gesetzlich verankert, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebenen Preise den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen.
Ebenfalls großes Konfliktpotential birgt in diesem Zusammenhang eine weitere Neuerung, die es dem Unternehmer erlaubt, 80 % seines Nachtragsangebotes als Abschlagsforderung gegenüber dem Besteller zu verlangen, wenn die Vertragsparteien sich nicht anderweitig einigen konnten oder noch keine andere gerichtliche (Eil-)Entscheidung ergangen ist.
Eilentscheidung durch Erlass einer einstweiligen Verfügung
· Bauvertrag,
· zum Verbraucherbauvertrag,
· zum Architekten- und Ingenieurvertrag und
· Bauträgervertrag
eingeführt.
Die kaufrechtliche Mängelhaftung für Baustoffe wurde auch angepasst. Die Auswirkungen der Reform für alle an der Planung und am Bau Beteiligten sind erheblich.
Herzstück der Reform ist das Werkvertragsrecht, das grundlegend reformiert wurde. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass das bisher geltende Werkvertragsrecht für die komplexen, auf längere Zeit angelegten Bauverträge nicht ausreicht.
Fragen des Bauvertragsrechts waren bislang gesetzlich nicht gut geregelt, sondern wurden der Rechtsprechung und der Vertragspraxis überlassen. Zudem gab es keinen auf den Bau zugeschnittenen Verbraucherschutz.
Wichtig: Im Mittelpunkt der Reform stehen neben der gesetzlichen Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund sowie einer Modifikation der Regelungen zur Abnahme, auch die Einführung eines Anordnungsrechts für den Besteller beim Bauvertrag einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen. Speziell für Verbraucherbauverträge werden zudem Verbraucherschutzregelungen getroffen. Zu nennen sind hier beispielsweise die Einführung einer Baubeschreibungsverpflichtung des Unternehmers sowie die Pflicht einer verbindlichen Regelung über die Bauzeit durch die Parteien. Außerdem erhält der Verbraucher ein Widerrufsrecht.
Änderungen der kaufrechtlichen Vorschriften
Der Handwerker als Werkunternehmer ist gegenüber seinem Besteller im Rahmen seiner werkvertraglichen Nacherfüllung zwar verpflichtet, mangelhaftes Baumaterial wieder auszubauen und durch mangelfreies zu ersetzen.
Er selbst konnte jedoch bisher aus dem Kaufvertrag mit seinem Baustoffhändler nur die Lieferung mangelfreien Materials verlangen, regelmäßig aber nicht die im Zuge der werkvertraglichen Mängelbeseitigung anfallenden Ein- und Ausbaukosten.
Mit der Neuregelung, welche nun einen erweiterten Rückgriff beim Verkäufer erlaubt, reagiert der Gesetzgeber: Nach dieser Vorschrift soll der Käufer einer mangelhaften Sache von seinem Verkäufer nunmehr auch die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten bzw. gelieferten mangelfreien Sache ersetzt verlangen können. Der Verkäufer des mangelhaften Baumaterials, der dem Käufer gegenüber Einbau- und Ausbaukosten erstatten muss, kann seinerseits bei seinem Verkäufer (Lieferanten) Rückgriff nehmen.
Praxistipp: Meist ist der Einkauf des Materials ein Handelsgeschäft. Sie müssen immer unverzüglich nach Kenntnis von dem Mangel den Lieferanten den Mangel rügen und unter Fristsetzung Abhilfe verlangen, sonst ist der Anspruch gefährdet.
Abschlagszahlungen
In § 632a BGB neu geregelt wurden die Abschlagszahlungen. Nach dem Wortlaut des § 632a BGB kann der Werkunternehmer von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Auf einen Wertzuwachs kommt es nicht mehr an.
Der Besteller kann die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern, sollten die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß sein. Das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten dürften angemessen sein. Dabei verlangt die Neuregelung nicht mehr das Vorliegen von wesentlichen Mängeln.
Fiktive Abnahme
Unter dem Begriff der Abnahme wird allgemein die Hinnahme des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß verstanden.
Auch nach der Reform bleibt es für die ausdrücklich erklärte wie konkludent erfolgte Abnahme des Bestellers weiterhin erforderlich, dass das Werk vollständig hergestellt und ohne wesentliche Mängel ist.
Von diesem Grundsatz hat der Gesetzgeber bei der fiktiven Abnahme nunmehr eine Ausnahme gemacht. Danach gilt ein Werk auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Dies soll nach dem Willen des Gesetzgebers selbst für den Fall gelten, dass wesentliche Mängel vorhanden sind.
Die Unterscheidung des Gesetzgebers zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln wird im Rahmen der Abnahmefiktion aufgegeben. Zum Schutz des Bestellers vor zeitlich verfrühten Abnahmeaufforderungen stellt der Gesetzgeber zumindest auf die Fertigstellung des Werkes ab. Fertiggestellt ist das Werk, wenn die Leistungen abgearbeitet sind, unabhängig davon, ob Mängel vorliegen.
Ist der Besteller ein Verbraucher, treten die Rechtsfolgen der fiktiven Abnahme allerdings nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Gründen verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.
Praxistipp: Das Abnahmeverlangen kann mit der Rechnung verbunden werden. Der ergänzende Text auf den Rechnungen könnte in etwa lauten: „Gleichzeitig verlangen wir die Abnahme der von uns erbrachten Leistungen binnen zwei Wochen ab Zugang der Rechnung. Wir weisen darauf hin, dass die Leistungen als abgenommen gelten, wenn Sie nicht innerhalb der Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern.“
Kündigung aus wichtigem Grund
Erstmals ausdrücklich im Werkvertragsrecht normiert ist die Kündigung aus wichtigem Grund. Beide Vertragsparteien können den Werkvertrag danach aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Kündigungsgrund soll dann vorliegen, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht mehr zugemutet werden kann. Auf eine Aufzählung einzelner Kündigungstatbestände, wie es etwa die VOB/B vorsieht, hat der Gesetzgeber verzichtet.
Kündigung bei Insolvenz? Die Insolvenz ist kein genereller Kündigungsgrund. Entscheidend ist, ob der Insolvenzverwalter zeitnah erklärt, die Leistungen ohne wesentliche Unterbrechungen fortzuführen und durch Unterlagen dokumentiert, dass er dazu in der Lage ist. Fordern Sie den Insolvenzverwalter schriftlich unter Frist auf, sich zu der Fortsetzung des Vertrages zu erklären.
Positiv ist, dass künftig eine gemeinsame Leistungsstandfeststellung durch die Parteien vorgesehen ist, verknüpft mit einer Beweislastregelung zu Lasten der Partei, die daran nicht mitwirkt. Der Werkunternehmer erhält bei der Kündigung aus wichtigem Grund nur die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen vergütet. Einen monetären Ausgleich für die durch die Kündigung nicht mehr erbrachten Leistungen erhält der Werkunternehmer damit nur nach den Vorschriften zum Schadenersatz, was aber jedenfalls eine Pflichtverletzung durch den Besteller voraussetzt.
Eine Teilkündigung ist ausdrücklich möglich, wobei sich diese auf einen „abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks“ beziehen muss und nicht wie in der VOB/B auf einen „in sich abgeschlossenen Teil der vertraglichen Leistung“. Damit sind die Hürden für den Ausspruch einer Teilkündigung nach BGB geringer als nach VOB/B. Das weiterhin bestehende ordentliche Kündigungsrecht des Bestellers ist ab sofort in § 648 BGB geregelt und entspricht der früheren Regelung.
Die Möglichkeit einer Teilkündigung ist dort nicht angesprochen. Ob die Rechtsprechung nach der Reform eine freie Teilkündigung zulassen wird, bleibt abzuwarten.
Die frühere Bauhandwerkersicherheit und Bauhandwerkersicherungshypothek findet sich jetzt im Kapitel des neu eingeführten Bauvertrages. Beide Sicherheiten, durch die Reform leicht modifiziert, gelten nun für alle Bauverträge und damit erstmals auch für Verträge, die Arbeiten an einer Außenanlage zum Gegenstand haben.
Praxistipp: Die Bauhandwerksicherheit können Sie jederzeit verlangen. Auf etwaige Mängel, eine Abnahme oder sonstige Einwendungen kommt es nicht an. Erbringt der Besteller die Sicherheit nicht, können sie die Arbeiten zunächst einstellen und den Vertrag kündigen.
Der Bauvertrag
Gesetzlich neu durch die Reform verankert ist der Bauvertrag.
Die Definition des Bauvertrages findet sich in § 650a BGB. Danach ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks soll dann ein Bauvertrag sein, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.
Das Anordnungsrecht des BestellersDer Besteller darf künftig Leistungen anordnen, die für den vertraglich vereinbarten, funktionalen Bauwerkerfolg von Anfang an erforderlich waren, jedoch nicht ausgeschrieben und vergütet wurden. Dies sind etwa notwendige Änderungen wegen einer lückenhaften oder fehlerhaften Leistungsbeschreibung (Zusätzliche Leistungen). Zusätzlich wird dem Besteller ein Anordnungsrecht zur einseitigen Änderung des vereinbarten Bauwerkerfolgs an die Hand gegeben, allerdings eingeschränkt, da dem Werkunternehmer die Änderung auch zumutbar sein muss. Hier sind die Fälle gemeint, in denen sich die Wunschvorstellungen des Bestellers nach Vertragsschluss ändern und daher die Ausführung abgeändert werden soll.
Erforderliche Einigungsbemühungen
Dass diese Neuregelungen ein hohes Konfliktpotential bilden, etwa zur Auslegung des vertraglich geschuldeten Werkerfolges, zur Zumutbarkeit der durch den Besteller angeordneten Änderung für den Unternehmer oder zur Preisfindung liegt auf der Hand. Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen. Der Gesetzgeber setzt daher einen kooperativen Umgang zwischen den Bauvertragsparteien dergestalt voraus, dass die Vertragsparteien zunächst versuchen sollen, ein gemeinsames Einvernehmen zu erzielen, insbesondere auch hinsichtlich der infolge der Änderung eintretenden Mehr- oder Mindervergütung.
Grundlage hierfür soll ein vom Unternehmer gelegtes Angebot sein. Erst wenn die Bemühungen, sich zu einigen, 30 Tage nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer fruchtlos bleiben, soll der Besteller berechtigt sein, die Änderung schließlich einseitig anordnen zu dürfen. Die Anordnung bedarf der Textform.
Im Regelfall muss bei einer geänderten Bauausführung zudem auch die Planung geändert werden. Hier stellt sich die Frage, wer diese Planung beistellen muss. Hat der Besteller die Planung bei der Grundbeauftragung bereits mittels eines von ihm beauftragten Architekten beigestellt, wird er dies vermutlich auch im Rahmen der Änderung tun müssen. Denn ohne Änderungsplanung wird der Unternehmer kein Angebot legen können, über das die Parteien dann verhandeln können. Wenn der Werkunternehmer stattdessen die Änderungsplanung mit erledigen soll, wird er hierfür eine extra Vergütung verlangen können.
Vergütungsanpassung
Ebenfalls schon bei Einführung heftig umstritten sind die eingeführten Regelungen zur Vergütungsanpassung. Es ist nachvollziehbar, dass bei geändertem Aufwand infolge einer Änderungsanordnung durch den Besteller auch die Vergütung für den Werkunternehmer anzupassen ist.
Neu daran ist, dass die Mehr- bzw. Mindervergütung des Unternehmers nun nach den tatsächlich erforderlichen Ist-Kosten (zuzüglich angemessener Zuschläge wie allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn) zu ermitteln ist und nicht etwa auf der Grundlage der Vertragspreise, wie es bei Bauverträgen, die die Parteien nach der VOB/B abwickeln, geübte Praxis ist. Der Unternehmer kann und darf zur Berechnung seiner Nachtragsvergütung zwar weiterhin auf die vertragliche Urkalkulation zurückgreifen, der Gesetzgeber hat nun aber die widerlegliche Vermutung gesetzlich verankert, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebenen Preise den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen.
Ebenfalls großes Konfliktpotential birgt in diesem Zusammenhang eine weitere Neuerung, die es dem Unternehmer erlaubt, 80 % seines Nachtragsangebotes als Abschlagsforderung gegenüber dem Besteller zu verlangen, wenn die Vertragsparteien sich nicht anderweitig einigen konnten oder noch keine andere gerichtliche (Eil-)Entscheidung ergangen ist.
Eilentscheidung durch Erlass einer einstweiligen Verfügung
In der Konsequenz ist der Besteller daher nötigenfalls gezwungen, eine einstweilige Verfügung über das Anordnungsrecht zu erwirken. Dies etwa, wenn er verhindern will, dass der Unternehmer 80 % eines völlig überhöhten Nachtragsangebotes als Abschlagsforderung beitreibt.
Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme
Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer nun verlangen, dass der Besteller an einer Feststellung des Zustands des Werks mitwirkt.
Nimmt der Besteller an diesem Termin nicht teil, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen und muss dem Besteller sodann das Protokoll der Zustandsfeststellung zur Verfügung stellen. Ist das Werk dem Besteller verschafft und enthält das Protokoll keine offenkundigen Mängel, gilt die Vermutung, dass solche Mängel erst nach der Zustandsfeststellung entstanden sind und vom Besteller zu vertreten sind. Ausgenommen von der Vermutung sind Mängel, die nach ihrer Art nicht vom Besteller verursacht sein können. Zu beachten ist, dass dies nur bei Verweigerung der Abnahme gilt und nicht nach Fertigstellung und lediglich fehlender Abnahme.
Praxistipp: Verweigert der Besteller die Abnahme, müssen Sie die gemeinsame Feststellung der Leistung verlangen. Findet eine gemeinsame Begehung statt, ist die Zustandsfeststellung schriftlich anzufertigen und von den Parteien zu unterschreiben und mit dem Tag der Ausfertigung zu versehen. Bleibt der Besteller fern oder verweigert die Unterschrift müssen Sie einseitig das Protokoll fertigen und dem Besteller übergeben.
Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung
Die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung ist nunmehr Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohnes beim Bauvertrag. Um Streit hinsichtlich der angeblichen Nichtprüfbarkeit der Schlussrechnung zu minimieren, muss der Besteller Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Schlussrechnung erheben.
Kündigung eines Bauvertrages
Anders als die VOB/B, die für alle dort vorgesehenen Arten der Kündigung von Bauverträgen immer schon die Schriftform verlangt, war nach BGB die Kündigung von Werkverträgen und damit auch von Bauverträgen bisher grundsätzlich formfrei möglich. Nunmehr bedarf die Kündigung eines Bauvertrages stets der Schriftform, unabhängig davon, ob die Kündigung außerordentlich aus wichtigem Grund oder ordentlich erfolgt.
Der Verbraucherbauvertrag
Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes, zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
Anwendungsbereich und Unabdingbarkeit
Der Anwendungsbereich des Verbraucherbauvertrages dürfte in der Baupraxis jedoch nicht allzu groß sein. Hiervon betroffen sind lediglich solche Bauverträge mit privaten Bestellern, die die Errichtung eines vollständig neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht aus einer Hand betreffen. Die Vergabe an einzelne Handwerksfirmen fällt somit nicht unter den Anwendungsbereich. Ist der Anwendungsbereich des Verbraucherbauvertrages aber eröffnet, sind die gesetzlichen Regelungen auch zwingend.
Textform: Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung
Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten über den Vertragsinhalt muss der Verbraucherbauvertrag in Textform abgeschlossen werden. Zu begrüßen ist, dass der Werkunternehmer dem Besteller rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Verbraucher nun eine Baubeschreibung mit den wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes zur Verfügung stellen muss; es sei denn, der Besteller selbst oder etwa ein von ihm beauftragter Architekt oder Fachplaner machen wesentliche Planungsvorgaben.
Zudem sind verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. der Dauer der Werkleistungen erforderlich. Die Baubeschreibung wird, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart, Vertragsinhalt. Bei Zweifeln ist die Baubeschreibung auszulegen. Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des Unternehmers.
Gesetzliches Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag
Sofern der Verbraucherbauvertrag nicht notariell beurkundet wurde, steht dem Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen und beginnt erst mit der ordnungsgemäßen Belehrung durch den Unternehmer. Die erforderlichen Mindestangaben einer Belehrung ergeben sich aus Art. 249 § 3 EGBGB. Mit der Verwendung einer korrekt ausgefüllten Musterwiderrufsbelehrung genügt der Unternehmer seiner Belehrungspflicht.
Praxistipp: Ein Muster einer Widerrufsbelehrung können Sie auf der Homepage des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz herunterlagen unter http://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Beschluss_Rechtsausschuss_Bauvertragsrecht.html
Begrenzung von Abschlagszahlungen
Zum Schutz vor überhöhten Abschlagsforderungen und einer Überzahlung des Werkunternehmers ist die Höhe von Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauverträgen auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (einschließlich Nachträge) begrenzt. Der Verbraucher erhält vom Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung. Bei einer Erhöhung der vertraglichen Vergütung um mehr als 10 % erhält der Verbraucher eine weitere Sicherheit von 5 % der zusätzlichen Vergütung. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, wenn sie dem Verbraucher eine Sicherheit abverlangen, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vertraglichen Vergütung übersteigt.
Herausgabe von Unterlagen
Nach der neuen Regelung ist der Unternehmer künftig verpflichtet, diverse Planunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei den Behörden oder Kreditinstituten benötigt, um nachweisen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wird. Dies gilt freilich nur dann, solange die Planung nicht durch den Besteller oder sein von ihm beauftragtes Planungsbüro ausgeführt wird.
Der Architektenvertrag
Als eigenständiger Vertragstypus neu aufgenommen in das Bürgerliche Gesetzbuch wird der Architektenvertrag.
Zielfindungsphase mit Sonderkündigungsrecht
Manchmal bis sehr häufig hat der Besteller zu Beginn eines Auftragsverhältnisses mit einem Planer noch keine konkreten Vorstellungen über seine wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele. Der Gesetzgeber trägt diesem Umstand Rechnung, indem er eine eigenständige Zielfindungsphase der eigentlichen Planungs- und Ausführungsphase vorgeschaltet hat. Damit möchte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass der Architekt in den frühen Phasen seiner Tätigkeit in erster Linie eine Bedarfsklärung vornimmt und die planerischen Grundlagen für die Umsetzung dieses Bedarfs schafft, ohne dass hierzu ein Bezug zu einem konkreten Bauwerk bereits hergestellt ist. Am Ende der Zielfindungsphase legt der Architekt bzw. Ingenieur dem Besteller eine von ihm erstellte Planungsgrundlage und eine Kostenschätzung vor. Auf dieser Grundlage soll der Besteller dann eine Auswahlentscheidung treffen. Der Besteller kann das Vertragsverhältnis andererseits innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen auch kündigen.
Im Verbrauchervertrag setzt der Fristbeginn zusätzlich voraus, dass der Architekt oder Ingenieur den Verbraucher bei Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat. Entscheidet sich der Besteller nicht rechtzeitig, kann der Planer nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist seinerseits den Vertrag kündigen. Im Falle der kündigungsbedingten Vertragsbeendigung nach Abschluss der Zielfindungsphase hat der Planer Anspruch auf die Vergütung für die von ihm bis dahin erbrachten Leistungen. Voraussetzung dieser Vorschriften ist freilich nach wie vor, dass ein Besteller, der zunächst nur solche vagen Vorstellungen von seinem Bauvorhaben hatte, bereits einen derartigen Architekten- bzw. Ingenieurvertrag abgeschlossen hat. Die Abgrenzung in der Startphase der Zusammenarbeit zwischen einer noch honorarfreien Akquise durch den Planer einerseits und einer bereits gegen Entgelt zu erbringenden Vertragsleistung andererseits dürfte auch nach der Reform weiterhin Schwierigkeiten bereiten. Hier schützen nur klare und nachweisbare Abreden unter den Parteien und dies bereits zu Beginn der gemeinsamen Zusammenarbeit.
Teilabnahme
Künftig kann der Architekt bzw. Ingenieur „ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers“ vom Besteller eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Der Architekt oder Ingenieur hat einen gesetzlichen Anspruch hierauf, wenn seine bis dahin erbrachte Leistung ordnungsgemäß ist.
Vorrang der Nacherfüllung
Durch die Neuregelung wird nun der Grundsatz der Vorrangigkeit der Nacherfüllung im Gesamtschuldverhältnis zwischen bauüberwachendem Architekten/Ingenieur und ausführendem Bauunternehmer gesetzlich verankert. Danach kann der Besteller den bauüberwachenden Architekten/Ingenieur wegen Mängeln am Bauwerk oder an der Außenanlage erst dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er dem ebenfalls verantwortlichen bauausführenden Unternehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
Der Bauträgervertrag
Schließlich wird durch die Reform der Bauträgervertrag als eigener Vertragstyp gesetzlich normiert. Die Regelungen zum Bauträgervertrag sind bislang nur sehr rudimentär. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum oder Erbbaurecht am Baugrundstück zu verschaffen. Für die kaufvertraglichen Komponenten ordnet das Gesetz die Anwendung der kaufrechtlichen Vorschriften an, während für die werkvertraglichen Komponenten die Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht anwendbar sind. Allerdings schränkt der Gesetzgeber durch die enumerative Aufzählung zahlreicher Ausnahmen die Anwendung des Werkvertragsrechts auf den Bauträgervertrag wieder stark ein.
Aufgrund der Verpflichtung zur notariellen Beurkundung des Bauträgervertrages inklusive seiner Baubeschreibung besteht ferner kein Bedürfnis, die Regelungen des Verbraucherbauvertrages bezüglich der Baubeschreibung und der Widerrufsmöglichkeit auf den Bauträgervertrag zu erstrecken. Die beim Bauträgervertrag zulässigen Abschlagszahlungen richten sich weiterhin nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
Fazit
Insgesamt ist dem Gesetzgeber mit der Reform ein erster wichtiger Schritt zur Schaffung eines eigenständigen, im Gesetz normierten Bauvertragsrechts gelungen. Die mit der Reform beabsichtigte Stärkung des Verbraucherschutzes dürfte mangels Anwendungsbereich in vielen Vertragsverhältnissen nicht zum Tragen kommen. Das neu eingeführte Anordnungsrecht des Bestellers inklusive der damit einhergehenden Konflikte zur Beurteilung einer angemessenen Nachtragsvergütung wird aller Voraussicht nach großes Streitpotential bei den Vertragsparteien hervorrufen. Insofern ist es kritisch zu sehen, dass noch kein praxistaugliches Instrumentarium in Bezug auf die am Bau dringend benötigten Eilentscheidungen ersichtlich ist.
Tipp: Nutzen Sie die Gelegenheit und überarbeiten Sie Ihre Verträge mit Blick auf die Einbeziehung der VOB/B, die Regeln zu der Abnahme, die Abschlagszahlungen, das Abnahmeprotokoll und die Zustandsfeststellung nebst Musterschreiben hierzu.
Herausgabe von Unterlagen
Nach der neuen Regelung ist der Unternehmer künftig verpflichtet, diverse Planunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei den Behörden oder Kreditinstituten benötigt, um nachweisen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wird. Dies gilt freilich nur dann, solange die Planung nicht durch den Besteller oder sein von ihm beauftragtes Planungsbüro ausgeführt wird.
Der Architektenvertrag
Als eigenständiger Vertragstypus neu aufgenommen in das Bürgerliche Gesetzbuch wird der Architektenvertrag.
Zielfindungsphase mit Sonderkündigungsrecht
Manchmal bis sehr häufig hat der Besteller zu Beginn eines Auftragsverhältnisses mit einem Planer noch keine konkreten Vorstellungen über seine wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele. Der Gesetzgeber trägt diesem Umstand Rechnung, indem er eine eigenständige Zielfindungsphase der eigentlichen Planungs- und Ausführungsphase vorgeschaltet hat. Damit möchte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass der Architekt in den frühen Phasen seiner Tätigkeit in erster Linie eine Bedarfsklärung vornimmt und die planerischen Grundlagen für die Umsetzung dieses Bedarfs schafft, ohne dass hierzu ein Bezug zu einem konkreten Bauwerk bereits hergestellt ist. Am Ende der Zielfindungsphase legt der Architekt bzw. Ingenieur dem Besteller eine von ihm erstellte Planungsgrundlage und eine Kostenschätzung vor. Auf dieser Grundlage soll der Besteller dann eine Auswahlentscheidung treffen. Der Besteller kann das Vertragsverhältnis andererseits innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen auch kündigen.
Im Verbrauchervertrag setzt der Fristbeginn zusätzlich voraus, dass der Architekt oder Ingenieur den Verbraucher bei Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat. Entscheidet sich der Besteller nicht rechtzeitig, kann der Planer nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist seinerseits den Vertrag kündigen. Im Falle der kündigungsbedingten Vertragsbeendigung nach Abschluss der Zielfindungsphase hat der Planer Anspruch auf die Vergütung für die von ihm bis dahin erbrachten Leistungen. Voraussetzung dieser Vorschriften ist freilich nach wie vor, dass ein Besteller, der zunächst nur solche vagen Vorstellungen von seinem Bauvorhaben hatte, bereits einen derartigen Architekten- bzw. Ingenieurvertrag abgeschlossen hat. Die Abgrenzung in der Startphase der Zusammenarbeit zwischen einer noch honorarfreien Akquise durch den Planer einerseits und einer bereits gegen Entgelt zu erbringenden Vertragsleistung andererseits dürfte auch nach der Reform weiterhin Schwierigkeiten bereiten. Hier schützen nur klare und nachweisbare Abreden unter den Parteien und dies bereits zu Beginn der gemeinsamen Zusammenarbeit.
Teilabnahme
Künftig kann der Architekt bzw. Ingenieur „ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers“ vom Besteller eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Der Architekt oder Ingenieur hat einen gesetzlichen Anspruch hierauf, wenn seine bis dahin erbrachte Leistung ordnungsgemäß ist.
Vorrang der Nacherfüllung
Durch die Neuregelung wird nun der Grundsatz der Vorrangigkeit der Nacherfüllung im Gesamtschuldverhältnis zwischen bauüberwachendem Architekten/Ingenieur und ausführendem Bauunternehmer gesetzlich verankert. Danach kann der Besteller den bauüberwachenden Architekten/Ingenieur wegen Mängeln am Bauwerk oder an der Außenanlage erst dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er dem ebenfalls verantwortlichen bauausführenden Unternehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
Der Bauträgervertrag
Schließlich wird durch die Reform der Bauträgervertrag als eigener Vertragstyp gesetzlich normiert. Die Regelungen zum Bauträgervertrag sind bislang nur sehr rudimentär. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum oder Erbbaurecht am Baugrundstück zu verschaffen. Für die kaufvertraglichen Komponenten ordnet das Gesetz die Anwendung der kaufrechtlichen Vorschriften an, während für die werkvertraglichen Komponenten die Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht anwendbar sind. Allerdings schränkt der Gesetzgeber durch die enumerative Aufzählung zahlreicher Ausnahmen die Anwendung des Werkvertragsrechts auf den Bauträgervertrag wieder stark ein.
Aufgrund der Verpflichtung zur notariellen Beurkundung des Bauträgervertrages inklusive seiner Baubeschreibung besteht ferner kein Bedürfnis, die Regelungen des Verbraucherbauvertrages bezüglich der Baubeschreibung und der Widerrufsmöglichkeit auf den Bauträgervertrag zu erstrecken. Die beim Bauträgervertrag zulässigen Abschlagszahlungen richten sich weiterhin nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
Fazit
Insgesamt ist dem Gesetzgeber mit der Reform ein erster wichtiger Schritt zur Schaffung eines eigenständigen, im Gesetz normierten Bauvertragsrechts gelungen. Die mit der Reform beabsichtigte Stärkung des Verbraucherschutzes dürfte mangels Anwendungsbereich in vielen Vertragsverhältnissen nicht zum Tragen kommen. Das neu eingeführte Anordnungsrecht des Bestellers inklusive der damit einhergehenden Konflikte zur Beurteilung einer angemessenen Nachtragsvergütung wird aller Voraussicht nach großes Streitpotential bei den Vertragsparteien hervorrufen. Insofern ist es kritisch zu sehen, dass noch kein praxistaugliches Instrumentarium in Bezug auf die am Bau dringend benötigten Eilentscheidungen ersichtlich ist.
Tipp: Nutzen Sie die Gelegenheit und überarbeiten Sie Ihre Verträge mit Blick auf die Einbeziehung der VOB/B, die Regeln zu der Abnahme, die Abschlagszahlungen, das Abnahmeprotokoll und die Zustandsfeststellung nebst Musterschreiben hierzu.
RÖSSLER Rechtsanwälte